整個6月(yue)(yue)份，保(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)政策頻出(chu)：從(cong)住(zhu)建(jian)部(bu)姜偉新公開表(biao)示各(ge)地保(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)11月(yue)(yue)底前必須全面(mian)開工建(jian)設，到發(fa)改委正式(shi)發(fa)布(bu)《關于利用債券融資支持保(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)(xing)住(zhu)房(fang)建(jian)設有關問題的(de)(de)通(tong)知》，再至住(zhu)建(jian)部(bu)擬在(zai)今(jin)年9月(yue)(yue)份推出(chu)全國保(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)建(jian)設采購平(ping)臺……保(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)這一(yi)兼具政治性(xing)(xing)與(yu)經濟性(xing)(xing)的(de)(de)任務就此轟(hong)轟(hong)烈(lie)烈(lie)展(zhan)開的(de)(de)同時(shi)，昔日推崇的(de)(de)保(bao)障(zhang)(zhang)房(fang) “概(gai)念(nian)股”也(ye)再次引起市場關注。
6月27日，住建部(bu)政策研究中(zhong)心發(fa)(fa)(fa)布的報(bao)告顯示，百強房(fang)(fang)企中(zhong)近7成未參建保障房(fang)(fang)建設(she)。就此，《證券日報(bao)》記者對(dui)多(duo)家房(fang)(fang)企進行采訪后發(fa)(fa)(fa)現，仍舊存在制度以及相關風險，使得保障房(fang)(fang)建設(she)成為(wei)開發(fa)(fa)(fa)商眼中(zhong)的“雞肋”項目，誠(cheng)所謂“食之無味、棄之可惜(xi)”。
同(tong)時，多位分析人士對《證(zheng)券(quan)日報》記者表示，在政策(ce)的(de)不確定以(yi)及地方政府財(cai)政壓力下，參建保障(zhang)房(fang)的(de)企業也面(mian)臨著諸(zhu)多不確定性，投資者需警惕其中風險。
5%-10%凈利率
保障房成開發商的“雞肋”選擇
“保(bao)障(zhang)房的利潤(run)(run)空間，應(ying)該是5%-10%左(zuo)右(you)”，6月(yue)27日，金隅股份相關人士接受《證券日報》記者采訪時表示，“行業內都是這個標準”。事(shi)實上(shang)，金隅股份曾經對外給出保(bao)障(zhang)房毛利率為(wei)20%乃至以上(shang)的“最高”利潤(run)(run)水平(ping)。
而之(zhi)前，首(shou)開(kai)股份在對《證券日報》記者的(de)回復中，同樣表示“公(gong)司進行保障房建設，一般要(yao)求項目(mu)凈利率在5%-8%之(zhi)間”。與此同時，首(shou)開(kai)股份提及，公(gong)司面對的(de)最大困(kun)難之(zhi)一，“作為上市公(gong)司，參(can)建保障房必須(xu)滿足對股東的(de)投資回報要(yao)求”換句話說，首(shou)開(kai)參(can)建保障房，必須(xu)付出(chu)公(gong)司的(de)整體利潤水平被拉低的(de)代價。
然而，隨著地方(fang)政府在土地環節以及(ji)融資渠道方(fang)面相繼頒發政策(ce)，開(kai)發商們，尤其是(shi)央企(qi)以及(ji)地方(fang)國資企(qi)業(ye)，已無(wu)可避免的(de)繼續參與(yu)其中這既是(shi)“政治任務”的(de)體現，也是(shi)“經濟任務”的(de)需要。
流轉與退出機制待完善
“截(jie)至(zhi)一季(ji)度(du)，我們已經竣(jun)工(gong)的(de)保障(zhang)(zhang)房(fang)的(de)建(jian)筑面積約是(shi)80萬平米”，6月27日，中國(guo)(guo)中冶(ye)的(de)相(xiang)關人士對(dui)《證券日報(bao)》記者表示。據其介紹，目前(qian)中國(guo)(guo)中冶(ye)已經簽署(shu)協議的(de)保障(zhang)(zhang)項(xiang)目建(jian)設面積總計(ji)3054萬﹏，這其中還包括(kuo)了(le)400萬﹏的(de)保障(zhang)(zhang)房(fang)施工(gong)項(xiang)目。2010年(nian)，中國(guo)(guo)中冶(ye)保障(zhang)(zhang)房(fang)規劃總建(jian)筑面積為(wei)564萬平米。以此計(ji)算(suan)的(de)話，截(jie)至(zhi)一季(ji)度(du)，中國(guo)(guo)中冶(ye)的(de)保障(zhang)(zhang)房(fang)竣(jun)工(gong)率(lv)為(wei)14.18%。
然而，中冶的這一數字已(yi)經(jing)遠遠高于地(di)方龍頭企業首(shou)開股(gu)份：2011年首(shou)開計劃(hua)保(bao)障房開復工(gong)(gong)面(mian)積120萬(wan)﹏，新開工(gong)(gong)64萬(wan)平(ping)(ping)米，竣工(gong)(gong)3萬(wan)平(ping)(ping)米。以此(ci)計算的話，首(shou)開股(gu)份計劃(hua)2011年保(bao)障房的竣工(gong)(gong)率不到(dao)3%。
保障房項目(mu)涵蓋了(le)經(jing)適房、兩限房、公租房、廉(lian)租房建設(she)以及棚戶區改(gai)造項目(mu)。而首開、中冶則是以經(jing)適房、兩限房的建設(she)為主。
“我(wo)們(men)目前基本上(shang)不(bu)會考慮公租(zu)(zu)房(fang)和(he)廉(lian)租(zu)(zu)房(fang)的建設(she)”，中國中冶的有關人士對《證券日報》記者表示(shi)。一方(fang)面(mian)，經適房(fang)可以(yi)在市場上(shang)買賣(mai)和(he)流(liu)轉，可以(yi)較(jiao)快的回(hui)籠資金(jin)。但(dan)是，公租(zu)(zu)房(fang)卻會給公司帶來較(jiao)大的財務壓力，也會減緩資金(jin)周轉。更重(zhong)要(yao)的是，上(shang)述人士對記者表示(shi)，此類保(bao)障房(fang)建設(she)還(huan)要(yao)面(mian)對一定的政策風險，比較(jiao)集中體(ti)現在政府回(hui)購環(huan)節(jie)。
而作為公租(zu)(zu)房建(jian)設的代(dai)表，中(zhong)(zhong)天(tian)城投(tou)與(yu)眾不(bu)同之處在(zai)(zai)于，當地政府以(yi)提供土(tu)地以(yi)及扶持資金(jin)(jin)的方式，取代(dai)了對(dui)(dui)公租(zu)(zu)房的回(hui)購承諾。然而，打算在(zai)(zai)建(jian)成并持有(you)公租(zu)(zu)房的中(zhong)(zhong)天(tian)城投(tou)，也有(you)其自己的擔(dan)(dan)心(xin)：，“我們也呼吁如何建(jian)立一(yi)種能夠將公租(zu)(zu)房項目(mu)資本化的機制，否則對(dui)(dui)企業(ye)來說，長期持有(you)這么大規模又難以(yi)流轉的物(wu)業(ye)(指(zhi)公租(zu)(zu)房)，是(shi)一(yi)個幾(ji)乎難以(yi)承受的負擔(dan)(dan)”。因(yin)此，中(zhong)(zhong)天(tian)城投(tou)董秘李(li)俊(jun)對(dui)(dui)《證券(quan)日報(bao)》記者表示，不(bu)能僅僅靠租(zu)(zu)金(jin)(jin)來回(hui)收(shou)公租(zu)(zu)房建(jian)設成本，而是(shi)通過(guo)將租(zu)(zu)金(jin)(jin)收(shou)入證券(quan)化的方法，讓其在(zai)(zai)資本市(shi)場上(shang)流轉起來。
“開工不等于(yu)續建”，中天城投董(dong)秘李俊在采訪中曾如此(ci)表示(shi)，體制(zhi)與資金是參建保障房中面對的(de)兩大難(nan)題(ti)。